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As novas regras do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) entraram em vigor nesta quarta-feira (22/4), com a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil iniciando os financiamentos sob as novas condições. A principal mudança é o aumento da renda bruta familiar permitida, que agora chega a R$ 13 mil mensais, focando especialmente na classe média que enfrenta dificuldades com os juros altos do mercado tradicional. O programa passa a incluir desde apartamentos compactos nas faixas mais baixas até imóveis de padrão médio, com dois ou três quartos, nas faixas superiores.
Segundo a Abrainc (associação das incorporadoras), a ampliação deve incluir cerca de 6,4 milhões de famílias no público potencial do programa. As novas faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida ficaram estabelecidas da seguinte forma:
- Faixa 1: famílias com renda até R$ 3.200;
- Faixa 2: famílias com renda de R$ 3.200,01 a R$ 5.000;
- Faixa 3: famílias com renda de R$ 5.000,01 a R$ 9.600;
- Faixa 4: famílias com renda de R$ 9.600,01 a R$ 13 mil.
Para se enquadrar no Minha Casa, Minha Vida, a renda considerada é a renda bruta familiar mensal, que é a soma dos ganhos de todas as pessoas que vão compor o financiamento e morar no imóvel, antes de descontos como INSS e Imposto de Renda. Entram nessa conta salários formais, rendimentos de trabalho autônomo, aposentadorias, pensões e outras fontes comprováveis.
As taxas de juros do programa variam conforme a faixa de renda e são significativamente mais baixas do que as do mercado imobiliário tradicional, que hoje giram em torno de 12% ao ano. Na prática, quanto menor a renda, menor a taxa:
- Faixa 1: entre 4% e 4,5% ao ano;
- Faixa 2: entre 4,75% e 5,5% ao ano;
- Faixa 3: entre 6,5% e 7,66% ao ano;
- Faixa 4: cerca de 10% ao ano.
Os tipos de imóveis que podem ser financiados pelo Minha Casa, Minha Vida dependem da faixa de renda da família e dos novos tetos de valor, que foram elevados para acompanhar a alta dos preços do mercado imobiliário. Segundo a Abrainc, a tipologia predominante no programa é a de dois dormitórios, em todas as faixas de renda.
Para as faixas 1 e 2, com imóveis de até cerca de R$ 275 mil, são comuns apartamentos mais compactos, geralmente com 2 dormitórios, com metragem reduzida e foco em custo, localizados em bairros mais afastados ou cidades menores. Na faixa 3, com imóveis de até R$ 400 mil, já é possível encontrar apartamentos novos de padrão intermediário, ainda com 2 quartos na maioria dos casos, mas com mais espaço e áreas de lazer.
Para a faixa 4, com imóveis de até R$ 600 mil, passam a entrar imóveis de padrão médio, com 2 ou 3 dormitórios, maior metragem e condomínios mais completos, inclusive em regiões mais valorizadas das grandes cidades. A Caixa Econômica Federal, principal operadora do programa, já está apta a operar com as novas regras de renda, que entraram em vigor em 1º de abril de 2026.
No entanto, a implementação completa depende de ajustes operacionais. O banco informou que tem até 15 dias a partir de 9 de abril (data da regulamentação) para adaptar sistemas e procedimentos. O percentual financiado no Minha Casa, Minha Vida varia conforme a faixa de renda, o tipo de imóvel e a região do país. Na prática, o programa não cobre 100% do valor, e o comprador precisa dar um valor de entrada.
Com os novos tetos, o valor exigido de entrada também aumenta. Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o financiamento pode chegar a até 80% do valor do imóvel. Já nas regiões Sul e Sudeste, o percentual varia entre 60% e 65%, dependendo da faixa de renda. De acordo com o indicador Abrainc Fipe, em 2025 os lançamentos do MCMV cresceram 38%, acima da média do mercado imobiliário total, que foi de 31%, demonstrando a relevância do programa para o setor.
Em São Paulo, além dos benefícios do MCMV, os compradores têm acesso a programas complementares de benefícios vindos da prefeitura e do governo estadual. Com isso, só na capital foram vendidas 93 mil unidades em 2025, 79% acima de 2024. Para simular e solicitar o financiamento, o interessado deve acessar o Simulador Habitacional no site ou aplicativo da Caixa, informar renda familiar, valor do imóvel e localização.
O sistema indica a faixa, a taxa de juros e eventual subsídio. Para seguir com o financiamento, será preciso apresentar comprovantes de renda (holerite, declaração de IR), documentos pessoais e extrato do FGTS. Impulsionado pelas mudanças no programa, o setor da construção civil prevê a criação de 123 mil empregos em 2026. Grandes incorporadoras já passaram a direcionar lançamentos e ofertas para os novos tetos de R$ 400 mil e R$ 600 mil, ampliando o estoque de imóveis dentro do Minha Casa, Minha Vida.
