Cláusulas de convenção são nulas
Belo Horizonte, capital de MG | Foto: Marcello Casal Jr./Agência Brasil
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) emitiu uma nova decisão em 03/12/25 que confirma a tese contra o uso da fração ideal para o rateio de despesas condominiais. A decisão considera que a cobrança diferenciada para coberturas, lojas e apartamentos térreos resulta em valores excessivos nas quotas de condomínio.
A juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, declarou nulas duas cláusulas da convenção de um condomínio no Bairro Lourdes que estabeleciam cobranças diferenciadas para unidades de cobertura em relação às despesas ordinárias.
* A perícia técnica demonstrou que a maioria dos custos ordinários do condomínio se refere a serviços utilizados igualmente por todos os moradores, independentemente do tamanho da unidade
* A magistrada criticou o uso da fração ideal, citando que “a perícia foi taxativa a desproporção do critério atualmente vigente”
* Segundo a decisão, serviços como salários de funcionários, encargos trabalhistas, materiais de limpeza e manutenção não têm relação com a área privativa das unidades
* O condomínio foi condenado a ressarcir os valores cobrados em excesso, com acréscimo de juros e correção pelo INPC
A decisão estabelece que a fração ideal está relacionada apenas aos custos de construção por administração de unidades vendidas na planta, não tendo vínculo com as despesas de conservação das áreas comuns. No caso analisado, a cobertura estava pagando 101% a mais que os demais apartamentos do edifício.
A juíza ressaltou em sua decisão que “a imposição de pagamento dobrado por esses serviços configura enriquecimento sem causa da coletividade dos demais condôminos em detrimento do condômino que paga”.
Em relação às lojas, a decisão indica que estas devem participar apenas do rateio de despesas que efetivamente utilizam, como seguro contra incêndio, obras na fachada e manutenção da calçada, não sendo obrigadas a pagar por serviços como portaria, elevador, energia elétrica e área de lazer.
A decisão do TJMG alinha-se com o entendimento já pacificado pelo Tribunal de Justiça de Alagoas, fortalecendo a jurisprudência contra o uso da fração ideal para o rateio de despesas condominiais.
